実際にご相談いただいた
不動産問題の解決事例をご紹介します

「所有しているアパートの入居者と、家賃滞納や騒音問題でトラブルになっています。建物の修繕費も年々増えてきており、もう手放したいと考えています。」

賃貸中の物件（オーナーチェンジ物件）を売却する場合、入居者との関係性が価格に大きく影響します。このケースでは、既存の入居者トラブルが買い手を見つける上での大きな障害となっていました。

また、近隣住民からも騒音に関する苦情が寄せられており、早急な対応が求められる状況でした。

私たちは、まず弁護士と連携し、滞納家賃の回収や騒音問題に対して法的な手続きを進めました。入居者との交渉は精神的な負担が大きいため、すべて私たちが窓口となって対応。

粘り強い交渉の結果、最終的には入居者に立ち退いていただくことで合意しました。同時に、近隣住民の方々へも状況を丁寧に説明し、ご理解をいただきました。

「相続したものの、20年以上も放置している家があります。建物は古く、床も抜けている状態で、どうしたら良いか分かりません。再建築もできない土地だと聞いています。」

対象の不動産は、建築基準法の接道義務を満たしていない「再建築不可物件」でした。さらに、長年放置されていたため建物は著しく劣化しており、通常の不動産市場で買い手を見つけるのは非常に困難な状況でした。

解体するにも費用がかかり、まさに「負の資産」となっていました。

私たちは、この物件の「再建築不可」という特性を逆手に取り、リフォームやリノベーションを専門とする不動産会社に的を絞ってアプローチしました。このような会社は、一般の買い手では難しい物件を再生させるノウハウを持っています。

数社と交渉を重ね、物件の現状と潜在的な価値を丁寧に説明しました。

「父が亡くなり、実家を兄弟で相続しました。遺言書はなく、誰がどう分けるかで話がまとまりません。私は売りたいのですが、兄は住み続けたいと言っています。」

遺言書がない場合、法律で定められた相続人（法定相続人）全員の合意がなければ、不動産を処分することはできません。このケースでは、相続人間での意向の違いが大きな障壁となっていました。

また、不動産の価値を正確に把握できていないことも、話し合いをより複雑にしていました。

まず、私たちが客観的な第三者として間に入り、各相続人のお考えを個別に、そして丁寧にヒアリングしました。同時に、専門家による不動産調査を実施。

その結果、これまで「再建築不可」だと思われていた土地が、一定の条件を満たせば再建築可能であることが判明しました。この新たな事実を基に、「売却して金銭で分ける」「一人が他の相続人の持ち分を買い取る」「土地を分筆する」など、複数の具体的な選択肢をご提示しました。

「現在、母が一人で実家に住んでいますが、最近物忘れが増えてきました。今後のことを考えると、今のうちに実家を整理した方が良いのか悩んでいます。ただ、母には施設に入ることをまだ話せていません。」

ご相談者様のお母様は、まだお一人での生活は可能でしたが、将来的な認知症のリスクを考えると、ご自身の意思で判断ができなくなる前に、不動産の管理や処分について方針を決めておく必要がありました。

万が一、認知症が進行して判断能力が低下すると、不動産の売却や賃貸などの法律行為が凍結されてしまうリスクがあったのです。

私たちはまず、お母様の現在の状況と思いを丁寧にヒアリングしました。その上で、無理に売却を急ぐのではなく、将来のリスクに備える「任意後見制度」の活用をご提案。

信頼できるご家族が後見人となることで、万が一の時にもお母様の財産を守り、希望に沿った形で実家の管理・処分を行えるよう、法的な手続きをサポートしました。